在投資犬應該具備的一些品質中，衡量和計算的能力被強調了。鑒于很多朋友都在問計算房地產動態成本，我會開一篇專門的文章來談談計算。分為兩部分，第一部分是靜態測量，第二部分是動態測量。
房地產開發金融常用的評價指標包括靜態計量結果和動態計量結果：
靜態計算是指按某年某月固定生產要素成本（時點價格）計算的房地產項目投資收益的瞬時值。通俗地說，就是不考慮各種變量，將成本、售價、成本錨定在一個固定值上得到的計算結果。
動態計量是指在靜態投資計量的基礎上，加上資本的時間價值等重要變量而得到的房地產項目評價方法。
靜態計算評價重點關注項目的靜態回收周期、銷售利潤率、凈利潤率。動態計量側重于項目的財務內部收益率（著名的IRR）、財務凈現值和動態投資回收期。
以下步驟解釋了靜態測量所涉及的各種指標：
1、銷售利潤率：項目的凈利潤與凈銷售額的比值。銷售利潤率是衡量項目銷售收入水平的財務指標。
2、凈利潤率（成本利潤率）是指項目利潤與項目成本投入的比率。凈利潤率是初步評價項目是否可行的重要指標。
凈利潤率=（總銷售收入-總成本-總稅費）/總成本*100%
3、靜態投資回收期是指在不考慮資金動態成本的情況下，項目以靜態收益補償全部投資所需的時間。通俗地說，就是一個項目上線到零現金流所需的時間。
用公式簡單表示：
我們通過一個案例來解釋一下，如圖所示的一個項目
經計算，其投資回收期為：(5-1）+192/864=4.22年
下面說一下計算中一些元素的組成。房地產開發總成本包括開發成本和開發費用兩大類。
開發成本包括土地成本、前期工程成本、基礎設施建設成本、建筑安裝成本、公共配套建設成本、開發間接成本、開發過程中的稅費、開發不可預見成本和其他成本。
開發成本包括財務成本、管理成本和銷售費用。
1、土地成本。包括土地出讓費、拍賣服務費、土地契稅和印花稅、指標費。
2、施工前費用。主要包括前期規劃、設計、可行性研究、地質和水文勘測、以及三通一平的費用：
表格由作者多年前整理，圖片內容僅供參考
3、基礎設施建設費用，又稱小市政，是指在項目紅線以內和紅線外2米以內需要連接的管線、道路等的建設費用。
主要包括供水、供電、弱電、天然氣、污水、花園、道路、照明和衛生設施的成本。
4、建筑安裝成本是指單棟建筑的純細分工程成本。主要成本分解標準如下：
表格由作者多年前整理，圖片內容僅供參考
現在很多一二線城市都需要裝配式建筑。根據組裝比例不同，建設成本會增加80-300元。這要參考各地預制產品的市場價格綜合考慮。
5、間接開發費用，這主要是指項目場地管理中產生的各種費用。一般來說，在計算中加上不可預見的費用，大概比例為工程總費用的1-3%。.
6、行政費用。管理費可按項目總投資或上述1-5項費用的一定比例計算，比例范圍2-3個百分點較為合適。
7、財務成本主要是項目開發過程中為項目籌集資金的成本。目前的情況主要是圍繞原融資開發貸款產生的手續費、評估費、擔保費、利息成本等。預融資成本因城市而異。具體而言，優質一二線城市占融資額的12%左右。一二線城市開發貸款的利息成本可達8-10%，三四線城市為12%及以上。融資金額為項目總成本的40-70%。城市級別越高，募集資金的比例越高。
融資成本=總成本*預融資比例*融資時間*利率+總成本*開發貸款融資比例*融資時間*利率
一般情況下，財務費用可按純建筑安裝費用的65%計算，也可按動態資金缺口計算。
8、銷售費用。銷售費用主要包括項目銷售過程和銷售場地發生的各項費用，以及專業銷售機構發生的費用。綜合來看，分為三類：
1）廣告和營銷費用，一般占總銷售收入的1%-2%；
2）銷售代理費，一般占總銷售收入的1.5%-2%；
3）其他費用，一般占總銷售收入的0.5%-1%；
以上項目加起來，銷售費用占銷售總收入的3%-5%。當然房地產動態成本，一些品牌地產公司的成本控制比較好，通過自建APP、全國營銷等渠道可以做到2%左右。
讓我們隨機取一個梨，以一塊64英畝的住宅地塊為樣本。為了衡量每個子項，我們可以做一個表格，如下
總體而言，我們取中位水平，高層清水不含土地、融資、稅收的綜合成本在4100元左右，洋房在4500元左右。如果一個項目的地價和樓面價與房價的差價不超過5000元，或者在房價低于6000元的城市，基本上是很難結算的。
本文重點分享靜態測量的原理和組成部分。如果您想了解具體的測量表格模板，請加入我的星球下載學習。有大量的一線房地產公司計量表模板。
